Praias da baixada já começam a sofrer com a escassez
de terrenos para construção.
Formada pelos municípios de Santos, Praia Grande, Guarujá, São Vicente, Mongaguá, Itanhaém, Bertioga, Peruíbe e Cubatão, a Região Metropolitana da Baixada Santista é uma das mais importantes do Estado de São Paulo. Com aproximadamente 1,6 milhão de habitantes, a área é um das mais procuradas como destino de férias dos paulistanos, conta com um parque industrial desenvolvido e tem o maior complexo portuário da América do Sul, que hoje possui 500 mil m² de armazéns e está em franca expansão. Como se não bastasse, ainda há a expectativa criada em torno do início da exploração de petróleo e gás nas camadas do pré-sal e dos investimentos necessários para cumprir esse desafio. Somente a chegada do Centro de Operações da Petrobras, em Santos, deve aumentar em 30% o número de postos de trabalho na cidade.
“A Baixada Santista reúne todas as características para se consolidar como um dos polos empresariais mais pujantes do Estado. Em grande medida, isso se deve à exploração do pré-sal”, garante Marcelo Arduin, diretor da Odebrecht Realizações Imobiliárias (OR). Segundo o executivo, estima-se que até 2020 serão aplicados cerca de R$ 45 bilhões neste trecho do litoral sul paulista, levando benefícios diretos para a sua infraestrutura de comércio e de serviços, e também para a qualidade de vida dos seus moradores.
Acreditando nesse potencial, a empresa abriu um escritório regional em Santos, que terá autonomia para tomar decisões in loco e estudar mais de perto as oportunidades locais. Ainda em 2012, serão feitos dois lançamentos para manter a média anual de R$ 300 milhões em vendas. A companhia já conta com três empreendimentos no município, todos em parceria com a Franz Construtora. Dois deles foram lançados em 2010: o residencial The Garden, que foi totalmente vendido em sete meses, e o multiuso The Blue Officemall, comercializado em apenas quatro meses. No ano passado, a OR decidiu apostar no setor hoteleiro, com o lançamento do Legend, que teve todos os seus 172 leitos disponíveis para venda adquiridos em um dia. O projeto contará com 228 quartos, além de um conjunto habitacional com 310 apartamentos e instalações do clube Sírio-Libanês.
A ideia é atender a grande quantidade de pessoas que irá frequentar e trabalhar na cidade, atraídas pelos recursos que ela deve receber. A Odebrecht estima que a chegada do pré-sal provoque uma demanda de, no mínimo, 400 mil pernoites por ano, e os hotéis existentes já estão atuando com altos níveis de ocupação. De acordo com uma pesquisa encomendada pela incorporadora, 91% do público que ocupa a rede hoteleira santista o faz por causa do trabalho, e apenas 9% se hospedam por lazer ou outros motivos. “O fenômeno é semelhante ao que ocorreu em Macaé, no Rio de Janeiro, onde 85% do crescimento ocorreu em decorrência dos projetos relacionados à Petrobras”, ressalta Arduin.
Já a Construtora Vértice aposta em um lançamento especial para aproveitar o crescimento do mercado imobiliário no município. A empresa irá apresentar o maior de seus projetos feitos até hoje: a nova sede da Associação Atlética Banco do Brasil (AABB). Em troca da edificação de um amplo e moderno complexo sócioesportivo para a entidade, a companhia terá o direito de levantar um condomínio residencial no mesmo terreno. O empreendimento terá 36 mil m² e 40 andares, e foi pensado e planejado para atualizar e embelezar a Ana Costa, que é a principal avenida santista. Ainda no segundo semestre, a companhia colocará no mercado um novo edifício residencial de 17 andares e 20 mil m² na Rua Floriano Peixoto. “A Vértice está conseguindo acompanhar e contribuir com o crescimento da economia local. Vamos manter a nossa meta, que é de dois lançamentos por ano”, diz Iná Quintas Castaldi, diretora da empreiteira.
Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), o mercado imobiliário espera que mais de 200 mil unidades habitacionais sejam lançadas na baixada até o final desta década. Em parceria com a Robert Michel Zarif Assessoria Econômica, a entidade fez um estudo que traçou um panorama do setor em Santos, São Vicente, Guarujá e Praia Grande. O objetivo era medir o desempenho de comercialização de residências novas nesses locais entre março de 2009 e março de 2012.
A pesquisa apontou que nesse período foram lançadas 14.270 unidades em empreendimentos verticais, sendo que quase a metade delas (43,4%) é de dois dormitórios, seguidas pelas de três (30,2%), um (17%) e quatro quartos (7,2%). Já o segmento econômico, que corresponde a apartamentos de até R$ 170 mil, parece ainda não ter deslanchado, com somente seis prédios no total. Nos três anos compreendidos pelo levantamento, foram lançadas apenas 146 (1%) e 170 (1,2%) unidades de um e dois quartos, respectivamente, nesse padrão. E a cidade mais importante do litoral é justamente a que enfrenta os maiores problemas para viabilizar iniciativas do tipo.
“A terra em Santos é muito cara. Nós, como empreendedores, gostaríamos de investir neste segmento, mas a conta não fecha por causa dos custos dos terrenos. Talvez na Praia Grande tenha algum nicho para isso”, salienta Renato Monteiro, diretor regional do Secovi-SP na Baixada Santista. O município de Santos possui uma extensão de 39 km². Desse total, mais ou menos 7 km² são tomados por morros. O restante equivale, aproximadamente, à área de um bairro paulistano como Santo Amaro, o que explica a dificuldade para as incorporadoras encontrarem espaços baratos e desenvolverem projetos de valores mais baixos. Geralmente, os edifícios não são levantados em áreas novas, mas sim no lugar de quatro ou cinco casas derrubadas. “É uma guerra para comprar terreno”, diz.
Outro fator que eleva os gastos é a baixa qualidade do seu solo. São bastante comuns os casos de torres que se inclinam depois de prontas e continuam sendo habitadas. Por isso, para mantê-las estáveis, é preciso fazer fundações muito profundas, encarecendo ainda mais a obra. “Às vezes é preciso escorá-las a 70 m de profundidade”, afirma Armênio Mendes, diretor da Miramar Construtora.
A empresa pretende investir R$ 350 milhões em Santos até o final de 2012, quantia que é dividida entre dois empreendimentos residenciais, totalizando 350 apartamentos e um edifício corporativo em frente ao shopping Praiamar. “Nosso foco não é quantidade, é qualidade”, explica Mendes. Por enquanto, a empreiteira vive também um momento de espera, até saber como vão se desenrolar as obras no porto – principalmente nos seus acessos rodoviários – e se o pré-sal vai se tornar uma realidade no curto prazo. “Temos ideias engatilhadas, mas são esses fatores que vão definir a velocidade delas. Precisamos trabalhar calcados nas necessidades locais.”
A precariedade das vias que abastecem e fazem o escoamento do complexo portuário é o maior alvo de reclamações quanto à infraestrutura da cidade. Para Monteiro, se nada for feito até o ano que vem, quando será entregue um novo terminal de cargas, a situação se tornará caótica. Ele também recomenda o investimento em transporte ferroviário da capital para o litoral com o objetivo de reduzir o tráfego de caminhões nas estradas que descem a serra. “O transporte ferroviário é o grosso em qualquer lugar do mundo. Os portos estão indo pelo mesmo caminho dos aeroportos. Não tem como a carga chegar.”
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